业主咋维权 律师来支招
据了解，像人与自然小区那样业主与物管之间存在矛盾的小区，在昆明不在少数，但并非所有小区的业主都如人与自然小区一样幸运——有人挑头成立业主委员会、罢免物管、走上更好的管理道路。那么面对如今业主与物管之间的种种矛盾，业主们应该如何聪明维权呢？记者选取几个较为典型的案例，邀请云南凌云律师事务所的律师们帮忙点评。案例一
业委会流产业主如何维权
2007年10月，南华小区部分业主因不满物管公司的管理，打算成立业主委员会，最后因一半的业主代表候选人退出，所以业主委员会一直没有成立。但是，物管与业主之间的矛盾仍然存在，结果该小区嘉华苑的624户中近一半的住户拒绝交纳物管费。
【问题】1.业主以拒交物管费的方式来抗议是否触犯法律？
2.遇到不能成立业委会，但是矛盾依然存在的情况，业主该如何维权？收集哪些资料等？
【点评】1.业主以拒交物管费的方式来抗议是否触犯法律，应区别对待。
《物业管理条例》规定：业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物管之间是一种服务合同关系，双方权利的享受和义务的履行都具有对等性和双向性。如果物业管理公司未依照合同约定履行自己的管理义务违约在先，业主可行使先履行抗辩权（如拒交物管费）维护自身权益。若物管已全面履行义务，业主拒交物管费就存在违约而应承担相应法律责任。
2.成立业委会不是业主维权的唯一手段。认为权利受到侵害的业主，可单独向法院起诉，也可集体与物业公司或开发商谈判或诉讼，业主同时应注意收集保留物业公司违法或违约的证据。
案例二
业委会无“婆家”是否难成气候
今年4月，福康花园、白龙新区、香格里拉小区、千禧龙庭小区等小区业委会联合起来，计划成立业委会协会，因为“在为小区业主维权过程中，我们感到单凭一个业委会的能力为业主维权，有很多困难。如多家业委会一起为业主维权或谋福利，广大业主的合法权利就将得到很大程度的保障。为此，我们才萌生了申请成立业委会协会的念头。”但是，该业委会协会似乎并没有得到昆明市房管局的认可。而由于种种法律上的不健全，全国至今尚没有一家正式的业委会协会。这更导致了小区业委会找不到“婆家”而无法形成气候。
【问题】目前业委会协会为什么无法成立？
【点评】业委会协会成立最大的障碍就是缺乏一个愿意接管它的主管上级，因为一旦问题发生了，必须要有具备能力的单位站出来承担责任。但对于成立业委会协会由谁来批准这个问题，在法律上尚属真空，房管局、建设部都没有得到授权。同时，业委会协会还不具备社团法人的资格，即有必要的财产和经费、活动场所、能够独立承担民事责任。这些都是制约业委会协会成立的最大障碍。但这并不妨碍业委会发挥作用。业委会仍可以在法律规定（如《物权法》、《物业管理条例》等）的条件下行使自己的合法权益，维护业主的合法权益。
案例三
业委会合法性是否有争议
2007年底，人与自然小区成立业主委员会打算“自治”小区，突然一股传言称：“业委会在法律上没有依据，并非合法。”正是这股传言分化了小区居民原本对业主委员会的支持，导致该小区业主委员会“自治”的计划流产，转而重新聘请一家物管公司代管。
【问题】业委会在法律上是否真有漏洞？即便有《物权法》的支撑也是这样？
【点评】我国《物权法》第七十五条明确规定，业主可设立业主大会，选举业委会。政府有关部门应当对设立业主大会和选举业委会给予指导和协助。《物业管理条例》第十条也规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业委会。但是，只有一个业主的或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业委会职责。可见，设立业主大会，选举业委会是有明确法律依据的。但是我们也应该看到，虽然《物权法》较之《物业管理条例》有很大进步，解决了业委会的诉讼主体资格的问题，但仍不够完善，很多方面仍规定得笼统，甚至没有规定。
案例四
业主维权要讲方式方法
2008年4月，昆明北市区500多名情绪激动的业主冲上北辰大道强行阻断交通主干道4个小时，造成30多万昆明市民出行受阻。昆明公安局最后不得不采取措施动用防暴警察将示威者疏散。事件起因是北辰片区部分小区业主知晓修建昆曲路上下匝道后，自发形成了一个利益诉求群体。在反映诉求活动中，少数人员策划实施了堵路活动，导致了聚众堵路违法事件的发生，形成了违法犯罪的严重结果。最后昆明市公安局对8名涉嫌聚众扰乱交通秩序的违法人员分别给予治安拘留10天和治安罚款500元的处罚，还对64名积极参与阻碍交通的人员进行了法制教育和警告训诫。
【问题】业主该如何维权？
【点评】一般来说，业主有3个维权途径：一是单打独斗，单个业主向法院起诉，或以不交物业费消极对抗，等着做被告；二是集体行动，众多业主组织起来，与开发商或物业公司谈判、诉讼；三是成立业委会，由业委会更换物业公司。第三种办法成本最低最有效。通过成立业委会，形成了一个强大的谈判主体，可以借此从开发商和物业公司那里争得更多利益；业委会享有更多的法律权利。据《物业管理条例》规定，经业主大会同意，业委会可以选聘物业公司。事实上，现在很多物业公司都是开发商聘的，业主并没有授权，所以费用自然应该由开发商来支付——即“不成立业主委员会，业主可不交物业费”；业委会的维权成本很低，业主以很低的成本就可以选择自己喜欢的物业公司。即使要打官司，由业委会出面，比单个业主诉讼或集体诉讼动辄几千元的花费，还是划算得多。
需要指出的是，有不少业主遇到纠纷喜欢找政府，这是一个误区。因为政府没有资格也没有权力干涉业主和物业公司之间的事情。
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