关于返租式全产权商务酒店投资的分析报告，另有购买意向的可组织团购！
市场有风险，投资须谨慎此项目由渭南陶朱地产开发有限责任公司开方，之后将托管给西安某酒店管理公司经营。
地址在西南京路和前进路十字交汇处，中心商圈，前景不错
以下是个人对此项目的分析报告：
返租式酒店投资（全产权）相对于其他普通家庭性住宅市场的投资专业水平要求更高，需要具有理性的、对市场趋势把握能力更强的消费行为。此项目总高十二层，3层以上为本贴投资重点，其1~3层为商场格局！
一、地段是第一要素
二、高品质是先决条件（此项目为三星级）
三、面积适中是重要因素（个人感觉50~70适益）
四、品牌是保障因素（酒店管理公司）
大体情况，投资性的商产，由合同方代管，每年反利的形式。
此项目为商务型全产权酒店（七十年）三星级：是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司管理，获取一定的管理回报。
面积约39~80等多个单位面积，单价约3300元/平方，分为一次性全款，和按揭8年、10年（首付60%）
每年返利（租）8%，返合同期十五年，同时询问开发商得到他们的得房率约70%。
现寻求团购买家，以单买一到两个单位，按楼层购买一个层面，在未来可重新装修出租继续收益。
小结一下：大约十五年客户就可以收回总投资，同时还可以取得房产的所有权。相对来说全产权式酒店收益稳定的优势不言而喻。投资产权式酒店，应关注其物业的位置、酒店等级、地区酒店竞争等因素。一般而言，物业位置越好，未来升值的潜力就越大；地区酒店需求量越大、酒店星级越高，酒店经营期客户的收益安全性也就越强；如果开发商以长期经营该酒店为目标，那么，客户的收益也就更有保证了。
现在我再说下自己对此项目的担忧：产权证将来是商住还是住宅楼，（对方给我讲的是住宅性质，但还得自己在前期把这都要考虑清楚！）如果是商住，那么此项目收益率及将来出售就大打折扣，这其中首先牵扯着一个税种----综合税，（出售时，税收有两种形式可选：一种按照房屋出售总价的5％计算；另一种收取房屋出售差额部分的30％—40％，）如果酒店公寓确为住宅性质，交易成本相当低。一旦忽略这点，投资者的投资收益将大打折扣。两种判断方式可以区分：就要仔细查一查看房屋产权证中房屋用途一栏，是住宅还是商铺、办公或其他。二是个人当初购买时，契税是否按照房价3％缴纳，住宅类则按房价1．5％缴纳。之后还有酒店公寓折旧率远远高于普通住宅，平均5年左右必须更新装修以确保出租经营水平。初步测算，酒店公寓的翻新除了每套房屋内部装修外，还包括电梯、公共走道、大堂等设施，投入的费用远远高出普通住宅。
综合：
小面积，低总价，投资风险小，转让出租回报大。产品功能兼有，投资和自用性质都可以。拥有产权可以让业主居投资得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，因而降低了投资的风险。相当适合异地置业的首选，此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的，升值空间比较大。
此项目在销售开始时，开发商给出的房屋单价以及房屋总价款里面并不包括契税和公共维修基金，这两个比较大的成本开发商是不会计算在投资回报率里面的，但是契税和公共维修基金却是投资方买房不可回避的两个重要投资成本。租金价格的折扣，酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动，打折后的价格就会影响到开发商预计的高投资回报率。在计算投资回报率时，还要把未来若干年的物业费和取暖费等诸多费用都需要考虑进去，而这些往往是投资者在投资初期容易忽略的隐性成本。此项目的物业费、取暖费等维护费用个人推算通常是比较高的，并且会呈逐年增加的态势，因此这些费用是很难转嫁给出去的。还有房屋空置期的问题，这是个比较令人头疼，总结一下：这就要看购房时合同写的细则，是按什么在给投资方回报（以上写的最终都将因为合同而变更，本贴最重要的点也在于此）。盯好否则投资回报率将再次大打折扣。
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本贴文字有几处矛盾，在此列出，
全产权七十年为普通住宅性质，其后自己又加上了担忧的是否商住，就是怕开发商难是说一就一。
其它的相继补充 我占个沙发
再看是啥 看了半天看不懂，还没钱，算了 本帖最后由 醉梦江湖 于 2009-12-14 20:05 编辑
1、产权不明晰【商用和住宅的区别可大了去了】，这是最大的问题。在这个充满黑暗、开发商说了算的市场，消费者还是要慎重抉择。
2、酒店能否持续经营，如何保证收益。 另说下此贴非广告，是本人想作投资下午去那大约四十分钟了解的情况，当然后续还会继续了解，呵呵，会即时更新此贴关于此项目的投资报告，
写的比较匆忙，有不足之处还望指出，谢谢！ 1、产权不明晰，这是最大的问题。在这个充满黑暗、开发商说了算的市场，消费者还是要慎重抉择。
2、酒店 ...
醉梦江湖 发表于 2009-12-14 20:02 http://www.yewn.cn/images/common/back.gif
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1、产权这个按开发商来讲是公寓类，不属于商住，但前期报告还须考虑到两者，中国的市场，难有规则。
2.酒店经营是按首期合同，十五年签订的，如此，就担心水土不服的，但！合同是跟开发商签订的，这期间容易产生扯皮，麻烦哟。 此贴非广告！！
那个楼盘俺也见过，不过没有购买这类“酒店似公寓”的经验，请大家不吝赐教！！ 陶朱地产开发有限责任公司我知道，我之前就是买的这个公司的房子。公司的信誉还让人满意。 咨询我就行了，我熟的很！ 中午去看了下，感觉开发商说的很含糊，最重要的商业用房还是住宅，对方回答的是申报的公寓尽量办成非商用。。
唉！七上八下的，投资不容易呀。
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